Prodaja stana, kuće, zemljišta ili poslovnog prostora ne mora zahtijevati osobnu prisutnost vlasnika u svakom koraku. Ako je vlasnik u inozemstvu, bolestan, slabije pokretan ili jednostavno želi da postupak vodi osoba od povjerenja, rješenje može biti specijalna punomoć za prodaju nekretnine. Riječ je o dokumentu kojim opunomoćitelj daje opunomoćeniku jasno određene ovlasti da u njegovo ime i za njegov račun poduzme radnje povezane s prodajom.
Ipak, punomoć nije formalnost koju treba ispuniti površno. Nejasno napisan dokument može usporiti prodaju, onemogućiti uknjižbu kupca ili otvoriti prostor za sporove. U nastavku donosimo najvažnije informacije o sadržaju, ovjeri, opsegu ovlasti, trajanju i opozivu specijalne punomoći prema hrvatskim zakonima.
Što je specijalna punomoć?
Punomoć je ovlaštenje za zastupanje koje jedna osoba, opunomoćitelj, pravnim poslom daje drugoj osobi, opunomoćeniku. Opunomoćenik tada može poduzimati pravne radnje u ime i za račun vlasnika, a učinci tih radnji u pravilu nastaju kao da ih je poduzeo sam vlasnik. Opunomoćenik može biti fizička ili pravna osoba, primjerice član obitelji, odvjetnik ili druga stručna osoba.
Specijalna, odnosno posebna punomoć ograničena je na točno određeni posao ili jasno određenu vrstu poslova. Kod prodaje nekretnine to znači da dokument treba identificirati vlasnika, opunomoćenika i nekretninu te navesti što opunomoćenik smije učiniti. Opća punomoć nije dobro rješenje za prodaju nekretnine: ona u pravilu pokriva poslove redovitog poslovanja, dok prodaja nekretnine predstavlja značajno raspolaganje imovinom i zahtijeva posebno ovlaštenje.
Kada se koristi?
Najčešći razlog izdavanja punomoći jest fizička odsutnost vlasnika. Primjerice, osoba koja živi u Njemačkoj, Austriji ili Australiji može ovlastiti nekoga u Hrvatskoj da pripremi i zaključi prodaju njezina stana. Punomoć je korisna i kada vlasnik zbog dobi, bolesti ili otežanog kretanja ne može obilaziti institucije i dolaziti na potpisivanja.
U poslovanju je često koriste društva čiji direktor želi ovlastiti odvjetnika ili drugog zastupnika za provedbu određene transakcije. Vlasnik može ovlastiti i agenciju za nekretnine da vodi pregovore i administraciju, ali treba pažljivo razdvojiti ovlast za posredovanje od ovlasti za potpisivanje ugovora i raspolaganje novcem. RESIDENT Nekretnine može pomoći u organizaciji prodajnog procesa, no sadržaj punomoći uvijek treba prilagoditi konkretnoj transakciji i interesima vlasnika.
Što treba sadržavati specijalna punomoć?
Dobra specijalna punomoć treba biti precizna, razumljiva i usklađena sa zemljišnoknjižnim podacima. U pravilu sadržava:
- ime i prezime odnosno naziv opunomoćitelja, adresu, OIB i podatke za identifikaciju;
- ime i prezime odnosno naziv opunomoćenika, adresu, OIB i podatke za identifikaciju;
- točan opis nekretnine: katastarsku općinu, broj katastarske čestice, broj zemljišnoknjižnog uloška, adresu, površinu i suvlasnički dio ako postoji;
- izričitu ovlast za prodaju navedene nekretnine i potpisivanje predugovora ili ugovora o kupoprodaji te sve ostale radnje koje će dovesti do prodaje navedene nekretnine;
- eventualnu ovlast za pregovaranje o cijeni, predaju i preuzimanje dokumentacije te zastupanje pred javnim bilježnikom, zemljišnoknjižnim sudom, katastrom, poreznim tijelima i drugim institucijama;
- pravila o primitku kupoprodajne cijene, ako se novac smije isplatiti opunomoćeniku;
- datum, mjesto izdavanja, rok važenja i potpis opunomoćitelja.
Posebno je važno odrediti minimalnu prihvatljivu cijenu ili način njezina odobravanja. Ako nema opravdanog razloga, sigurnije je da kupac novac uplaćuje izravno na račun vlasnika, a ne opunomoćenika. Također treba odlučiti smije li opunomoćenik potpisati tabularnu izjavu, kojom se dopušta uknjižba kupca, te smije li preuzeti ključeve i predati posjed.
Ovjera i oblik dokumenta
Ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku, pa i punomoć za njegovo sklapanje mora biti pisana. U praksi se potpis opunomoćitelja ovjerava kod javnog bilježnika. Takva ovjera potvrđuje istinitost potpisa, ali ne znači da je bilježnik nužno provjerio je li sadržaj punomoći najbolji za vlasnika. Zato je korisno nacrt prethodno pregledati s odvjetnikom ili drugim kvalificiranim pravnikom.
Za uknjižbu prava vlasništva posebno je važan Zakon o zemljišnim knjigama. Kada je kupoprodajni ugovor potpisao opunomoćenik, uz prijedlog za uknjižbu prilaže se punomoć s ovjerenim potpisom opunomoćitelja. Zakon dopušta posebnu punomoć izdanu upravo za taj posao, a za opću punomoć ili punomoć za određenu vrstu poslova predviđa dodatno vremensko pravilo: u trenutku sastavljanja isprave na temelju koje se traži upis opća punomoć ne smije biti starija od jedne godine.
Ako vlasnik potpisuje u inozemstvu, dokument se može ovjeriti u hrvatskom diplomatsko-konzularnom predstavništvu (veleposlanstvo ili konzulat) ili kod stranog javnog bilježnika. U drugom slučaju mogu biti potrebni apostille, odnosno druga legalizacija, te ovjereni prijevod sudskog tumača. Zahtjevi ovise o državi u kojoj je punomoć izdana, pa ih treba provjeriti prije potpisivanja.
Opseg ovlasti i rizici
Opunomoćenik smije učiniti samo ono za što je izričito ovlašten. Ako punomoć dopušta samo pregovore i prikupljanje ponuda, on ne smije potpisati konačni ugovor. Ako prekorači ovlasti, vlasnik nije vezan takvim poslom osim ako ga naknadno odobri. U međuvremenu mogu nastati zahtjevi za naknadu štete, osobito ako je druga ugovorna strana bila savjesna i nije znala da ovlasti nisu dovoljne.
Zato u punomoći treba izbjegavati široke i neodređene formulacije poput „poduzimati sve potrebne radnje“ bez dodatnog pojašnjenja. Bolje je navesti svaku važnu radnju: oglašavanje i pregovaranje, potpis predugovora, potpis ugovora, ovjeru potpisa, podnošenje poreznih i zemljišnoknjižnih prijedloga, izdavanje tabularne izjave te primanje novca. Ako postoji mogućnost da će se uvjeti prodaje mijenjati, može se propisati obveza prethodnog pisanog odobrenja vlasnika.
Trajanje, opoziv i prestanak
Punomoć može vrijediti do određenog datuma, za određeno razdoblje ili do obavljanja posla za koji je izdana. Ako rok nije naveden, u pravilu traje dok je opunomoćitelj ne opozove, ali nije dobro oslanjati se samo na neograničeno trajanje. Kratak i razuman rok smanjuje rizik zlouporabe te potiče pravodobno dovršenje prodaje.
Opunomoćitelj može punomoć opozvati ili suziti u bilo kojem trenutku. Opoziv je najbolje odmah dostaviti opunomoćeniku, javnom bilježniku, agenciji i potencijalnom kupcu, po mogućnosti na način koji omogućuje dokaz primitka. Prema trećoj osobi koja nije znala niti je morala znati za opoziv ili sužavanje, takva promjena možda neće imati učinak. Zbog toga opoziv treba komunicirati bez odgode.
Punomoć može prestati i smrću opunomoćitelja ili opunomoćenika, prestankom pravne osobe, istekom roka ili obavljanjem posla za koji je izdana, uz zakonske iznimke. Ako se u međuvremenu promijene vlasnički podaci, katastarska oznaka, ovlaštena osoba ili uvjeti prodaje, sigurnije je izraditi novu punomoć.
Praktičan kontrolni popis
Prije izdavanja provjerite odgovara li opis nekretnine aktualnom zemljišnoknjižnom izvatku i jesu li obuhvaćeni svi suvlasnici. Unaprijed dogovorite cijenu, rok prodaje, način isplate i predaje posjeda. Odredite smije li opunomoćenik prenijeti ovlasti na drugu osobu; ako to ne želite, izričito navedite da podpunomoć nije dopuštena. Na kraju provjerite hoće li javni bilježnik, banka i zemljišnoknjižni odjel prihvatiti konkretan tekst.
Specijalna punomoć može prodaju nekretnine učiniti bržom i jednostavnijom, osobito kada vlasnik nije u Hrvatskoj. Ukoliko Vam je potreban savjet oko prodaje nekretnine, a ne živite u Hrvatskoj slobodno pročitajte blog na temu "Kako prodati nekretninu ako ne živite u Hrvatskoj" ili nam se obratite za BESPLATNO SAVJETOVANJE na 091 790 0020, rado ćemo pomoći.
Napomena: Ovaj tekst je informativan i ne zamjenjuje individualni pravni savjet. Propisi i praksa mogu se mijenjati, a kod složenijih vlasničkih odnosa, hipoteka, suvlasništva ili prodaje iz inozemstva preporučuje se savjetovanje s odvjetnikom i javnim bilježnikom.