Koraci u procesu prodaje nekretnine
Kada se odlučite upustiti u avanturu zvanu prodaja nekretnine, važno je znati da je riječ o procesu koji nije jednostavan. Najčešće je riječ o brojnim koracima koji zahtijevaju puno vremena i znanja, a mogu biti i vrlo stresni. Najsigurnija opcija je ovaj proces prepustiti stručnjacima, a u tekstu koji slijedi možete pročitati što sve podrazumijeva proces prodaje počevši od same pripreme za prodaju pa sve do upisa u zemljišne knjige i primopredaje nekretnine novim vlasnicima.
- Priprema dokumentacije za prodaju
Nakon donošenja odluke o prodaji a nekretnine, a prije prije poduzimanja daljnih koraka , potrebno je provjeriti i pripremiti svu potrebnu dokumentaciju:
- Vlasnički list / ZK izvadak
- Uporabnu dozvolu
- Energetski certifikat
Samo se nekretnina sa urednom dokumentacijom može uspješno prodati na tržištu. Provjerite urednost vlasništva u zemljišnoknjižnom izvatku (ZK izvadak), postojanje aktivnih plombi i stanje tereta – dobar dio nekretnina ima upisan teret npr. kredit banke, što se vidi u Teretovnici ZK izvatka. Iako to ne predstavlja prepreku u prodaji nekretnine, potencijalni kupci o tome moraju biti informirani.
Ukoliko se prodaje stan, kuća ili poslovni prostor takva nekretnina bi trebala imati Uporabnu dozvolu kao dokaz legalnosti same nekretnine. Ista je nužna ukoliko kupac namjerava nekretninu kupovati putem stambenog kredita banke.
I na kraju, potrebno je pripremiti odgovarajući energetski certifikat kojeg po zakonu mora mati svaka nekretnina izgrađena prije više od 10 godina.
- Procjena vrijednosti nekretnine
Nakon što ste pripremili dokumentaciju, vrijeme je da se pozabavite najbitnijom stvari u prodaji nekretnine – procjenom vrijednosti nekretnine.
Ispravna procjena nekretnine presudna je za uspješnu prodaju. Teško je biti objektivan kada je riječ o vlastitom domu no emocije treba ostaviti po strani i sagledati svoju nekretninu objektivno, očima potencijalnog investitora. Važno je uložiti vrijeme i trud te istražiti lokalno tržište i usporediti svoju nekretninu sa sličnim nekretninama koje se prodaju i koje su prodane na tom području. To će Vam dati dobru predodžbu i pomoći Vam da odredite konkurentnu i tržištu prihvatljivu cijenu. Svakako je preporuka da se o procjeni vrijednosti Vaše nekretnine posavjetujete sa stručnjacima kojima je to svakodnevni posao.
- Priprema, slikanje, oglašavanje i marketing nekretnine
Prije slikanja same nekretnine obavezno obavite potrebne popravke, očistite nekretninu, prebojite zidove ako je potrebno, podignite rolete i upalite sva svjetla te učinite prostor svježim i pristupačnim.
Cilj Vam je Vašu nekretninu predstaviti u najboljem svjetlu i imajte na umu da kvalitetne i profesionalno izrađene fotografije mogu značajno povećati interes za i skratiti vrijeme prodaje. Ako nemate iskustva u fotografiranju, naša je preporuka da za fotografiranje angažirate profesionalca, no ukoliko se želite odvažiti i sami fotografirati, dostavljamo Vam nekoliko savjeta za stvaranje privlačnih fotografija:
- Pronađite par uputa za slikanje nekretnina na youtube-u kanalu
- Fotografirajte tijekom dana kada je svjetlost najpovoljnija
- Koristite širokokutne objektive za bolji prikaz prostorija
Nakon što ste napravili fotografiranje potrebo je napraviti oglase i odraditi dobar marketing. Danas, u doba brzog interneta, oglašavanje na online platformama i portalima za nekretnine je neizbježno. Isto tako važno je oglasiti Vašu nekretninu na društvenim mrežama (Facebook, Instagram, LinkedIN, Tik Tok…) i koristiti različite metode kako bi dosegli što veći broj potencijalnih kupaca.
- Prezentacija nekretnine i pregovaranje sa potencijalnim kupcima
Pri dogovaranju termina za pokazivanje nekretnine pokušajte biti fleksibilni jer su kupci često ograničeni vremenom u kojem mogu razgledati Vašu nekretninu, ali nastojite dogovoriti termin još za vrijeme dana, kada u prostorijama ima što više prirodnog svijetla.
Važnost prvog dojma u prodaji nekretnine ne može se dovoljno naglasiti jer često kupci odlučuju o interesu za kupnju u prvih nekoliko sekundi razgledavanja, stoga prije dolaska potencijalnih kupaca održavajte stan urednim, podignite rolete, upalite svjetla, prozračite prostorije i pripazite na detalje poput svježeg cvijeća na kuhinjskom stolu, ukrasnih jastuka na trosjedu i sl..
U komunikaciji s potencijalnim kupcima budite ljubazni, gostoljubivi, ali nenametljivi i naoružajte se strpljenjem jer kupci znaju imati puno pitanja o samoj nekretnini ali i o okolini u kojoj se nekretnina nalazi.
Kada se nađe ozbiljan kupac sa konkretnom ponudom na red dolazi pregovaranje koje zna biti vrlo stresno. Zapamtite, isto tako kako Vi želite dobiti najbolju moguću cijenu za Vašu nekretninu tako i kupci pokušavaju Vašu nekretninu dobiti po najpovoljnijoj mogućoj cijeni. Nemojte ishitreno reagirati, već smireno? promislite o kupčevoj ponudi i javite mu svoje mišljenje idući dan. Kod pregovaranja pripazite da definirate:
- Cijenu nekretnine
- Visinu kapare (ukoliko se ista ugovara)
- Način i rok isplate
- Rok iseljenja
- Stvari koje ostaju u nekretnini
Ukoliko smatrate da Vam je potrebna pomoć kod pregovaranja ili je u nekom trenutku došlo do prekida pregovora slobodno nam se obratite za savjet.
- Finalizacija prodaje (predugovor/ugovor/tabularna isprava)
Sve ste usuglasili s kupcem i vrijeme je za finalizaciju prodaje. Ovisno o dogovoru s kupcem ovjeravat ćete predugovor i ugovor o kupoprodaji ili odmah samo ugovor o kupoprodaji, a nakon isplate ukupne kupoprodajne cijene, ovjerit ćete Tabularnu ispravu. U daljnjem tekstu pokušat ćemo Vam malo detaljnije pojasniti te pojmove:
Predugovor o kupoprodaji
Najčešći razlog za potpisivanje Predugovora je isplata nekretnine putem kredita banke gdje sam postupak isplate iziskuje određeno vrijeme i procese. Predugovorom se prodavatelj i kupac obvezuju potpisati glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine te je to ujedno i način rezervacije nekretnine i osiguranje da su i kupac i prodavatelj ozbiljni oko namjere kupnje odnosno prodaje.
Prilikom sklapanja predugovora, kupac se obvezuje isplatiti dogovoreni iznos kapare na račun prodavatelja. Kapara se ugovara kao odustatnina i ako usred procesa kupoprodaje od kupnje odustane kupac, Vi kao prodavatelj zadržavate kaparu, a u slučaju Vašeg odustajanja, kupcu morate isplatiti dvostruki iznos kapare.
U samom predugovoru trebaju biti definirane i upisane sve informacije o nekretnini iz ZK izvatka, informacije o kupcu i prodavatelju, dogovorena cijena, način isplate, svi dogovoreni rokovi i svi ostali detalji koji su usuglašeni između vlasnika i kupca.
Za razliku od kupoprodajnog ugovora, predugovor nije potrebno ovjeravati kod javnog bilježnika, ali on i bez toga ima pravnu snagu.
Ugovor o kupoprodaji
Prema Zakonu o obveznim odnosima, ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku i potrebno ga je ovjeriti kod javnog bilježnika.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine, uz sve što je navedeno u predugovoru, najčešće sadrži datum predaje nekretnine u posjed kupca te jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba.
Kada kupac kupuje nekretninu kreditom banke, uz ugovor o kupoprodaji nekretnine potpisuje se i solemnizira kod javnog bilježnika i ugovor o kreditu, temeljem kojeg će banka upisati hipoteku na nekretnini i isplatiti ostatak dogovorenih sredstava.
Tabularna isprava i upis vlasništva
Nakon što Vam je kupac isplatio cjelokupni iznos kupoprodajne cijene, kod javnog bilježnika ćete ovjerit tabularnu ispravu kojom potvrđujete isplatu i dopuštate kupcu da upiše pravo vlasništva na nekretnini. Nakon toga kupac kod javnog bilježnika predaje zahtjev za upis vlasništva zajedno sa kupoprodajnim ugovorom i tabularnom ispravom te se upis u pravilu provede unutar 10 dana.
- Primopredaja nekretnine i prijenos režija na novog vlasnika
U pravilu, kupac očekuje stupiti u posjed odmah nakon što prodavatelju isplati cjelokupnu kupoprodajnu cijenu nekretnine. Pri samoj primopredaji, kupac i prodavatelj popisuju stanje brojila potrošnje koja su u nekretnini, primopredajni zapisnik i prodavatelj kupcu predaje sve primjere ključeva.
U tom trenutku kupac preuzima sve obveze vezane za korištenje te nekretnine – režije, poreze i sl. te u razumnom roku pružateljima usluga predaje zahtjev za promjenom podataka na svoje ime (struja, voda, plin, pričuva, komunalna naknada, odvoz smeća i slično).
ZAKLJUČAK
Kao što vidite, prodaja nekretnine nije samo financijska transakcija, već se radi o procesu koji zahtijeva pažljivo planiranje, ozbiljan angažman i poznavanje psihologije kupaca.
Ukoliko imate dodatnih pitanja, RESIDENT Nekretnine Vam stoje na raspolaganju i slobodno nas kontaktirajte kako bi dogovorili BESPLATNO savjetovanje. Tu smo da Vam budemo podrška, uštedimo Vaše vrijeme, poštedimo Vas nepotrebnog stresa i ostvarimo najbolju cijenu za Vašu nekretninu.